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EDITORIAL

Un nouveau rendez-vous trimestriel

Depuis une quinzaine d’années, le législateur n’a eu de cesse de modifier les règles de la gestion de la copropriété. La loi Alur entre en vigueur au fur et à mesure de la publication des décrets d’application. Il faut une vigilance de tous les instants pour suivre cette actualité et appliquer les nouvelles mesures au bon moment.
C’est pourquoi nous avons décidé de créer cette lettre d’information trimestrielle afin de faire le point régulièrement sur les nouvelles obligations et leurs conséquences sur la gestion de votre copropriété. Dans ce premier numéro, nous avons sélectionné deux sujets qui devraient être présents à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale, le fonds travaux obligatoire et l’installation des équipements pour l’individualisation des frais de chauffage.
Nous vous rappelons également que vous pouvez encore bénéficier du crédit d’impôt et de l’éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux d’économie d’énergie car la loi de finances pour 2016 a prolongé ces deux dispositifs.

Anthony CARLE

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L’INDIVIDUALISATION
DES FRAIS DE CHAUFFAGE

Depuis le 17 février 2016, la question des travaux d’individualisation des frais de chauffage doit être mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité absolue de l’article 25. Les équipements devront être installés au plus tard le 31 mars 2017. La loi du 18 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte prévoit également des contrôles, assortis de sanctions (amende possible jusqu’à 1 500 euros par an et par logement tant que l’immeuble n’est pas conforme à la réglementation en vigueur).

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Quand la copropriété épargne pour ses travaux

Afin de faciliter le financement des travaux dont l’immeuble a besoin, l’article 58 de la loi ALUR rend obligatoire la constitution d’un fonds travaux alimenté chaque année à compter du 1er janvier 2017. Tout copropriétaire doit y participer. Le montant de la cotisation annuelle est fixé par l’assemblée générale chaque année à la majorité des articles 25 et 25.1. Il ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel et fait l’objet d’appels trimestriels, en même temps que les charges courantes. Les fonds sont versés sur un compte bancaire séparé, rémunéré au taux du livret A, et les intérêts sont acquis à la copropriété.

A la différence des anciennes provisions spéciales pour travaux, qui sont supprimées, le fonds travaux est acquis au lot ; en pratique, la copropriété n’a pas à rembourser le copropriétaire qui vend son bien, mais une clause du contrat de vente peut prévoir que le notaire demande à l’acquéreur de restituer au vendeur la quote-part du fonds travaux attachée à son lot.

Une épargne pour financer les travaux à venir

L’assemblée générale peut décider, toujours à la majorité des articles 25 et 25.1, d’affecter tout ou partie du fonds travaux au financement de travaux obligatoires ou bien de travaux urgents, ou tout simplement de travaux hors budget prévisionnel votés en assemblée générale.
Le syndic doit tenir un compte individuel de la participation de chaque lot au fonds travaux car les sommes seront utilisées en respectant les répartitions du règlement de copropriété, par exemple pour des travaux sur le chauffage collectif ou sur les canalisations d’eau, des réparations sur les ascenseurs ou dans le parking.
La loi prévoit des possibilités de dispense. L’assemblée générale peut décider, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux dans les copropriétés de moins de 10 lots, ou bien lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir et lorsque le fonds travaux est supérieur au budget prévisionnel. Dans ce dernier cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et éventuellement la suspension des cotisations.

 

LOI DE FINANCES 2016 : DEUX MESURES PHARES POUR L’AMELIORATION DES LOGEMENTS

L’amélioration des logements existants étant l’une des priorités de la loi de transition énergétique, deux mesures d’incitation qui devaient disparaître à fin 2015 sont finalement maintenues par la loi de finances pour 2016.

Un an de plus pour le crédit d’impôt pour la transition énergétique

Pour les propriétaires occupants et les locataires qui font des travaux d’économie d’énergie dans leur résidence principale, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est prolongé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2016, au taux unique de 30 % dès la première opération. La loi de finances pour 2016 apporte quelques modifications, notamment sur les critères techniques d’éligibilité de certains équipements de chauffage et production d’eau chaude et exige désormais que les professionnels qualifiés RGE qui vont réaliser et facturer les travaux effectuent une visite préalable à l’établissement de leur devis.

Suite de l’article

La mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété

A compter du 1er avril 2016, les convocations d’assemblées générales devront indiquer le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
En application de la loi ALUR, le décret du 30 décembre 2015 précise que le syndic doit mettre ces pièces justificatives (originales ou photocopies) classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant la période s’écoulant entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes.
Le délai de consultation ne peut être inférieur à un jour ouvré et doit être adapté à la taille de la copropriété. Les copropriétaires pourront se faire assister par un membre du conseil syndical et obtenir à leurs frais une copie des pièces.

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