Quel niveau pour les loyers ?

La crise économique et les craintes sur l’emploi ont sensiblement perturbé le marché locatif et freiné la mobilité des locataires au cours des dernières années. Paradoxalement, le législateur cherche à forcer le mouvement en bloquant l’évolution des loyers alors que les chiffres de l’observatoire CLAMEUR montrent une baisse générale des loyers sur l’année 2015, de 1,3 % en moyenne sur la France entière, mais de 1,7 % à Paris et 0,9 % sur l’Ile-de-France.

Les logements de petite surface sont les plus pénalisés. Les loyers des studios et une pièce reculent deux fois plus vite que l’ensemble du marché (-2,4 % en glissement annuel) et les loyers des deux pièces reculent de 1 %. Au total, depuis 2011, les loyers des logements de deux pièces et moins ont connu une évolution deux fois moins rapide que l’inflation.

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ACHETER UN LOGEMENT OCCUPE

L’acquisition d’un bien occupé présente de nombreux avantages à condition d’être bien maîtrisée selon votre situation personnelle et vos objectifs. Dans tous les cas, elle nécessite quelques précautions.

Des revenus immédiats

Avec un locataire déjà en place, le nouveau propriétaire perçoit immédiatement les loyers dont le montant reste inchangé, ce qui lui permet de connaître d’avance la rentabilité du bien et facilite l’obtention d’un crédit.

Mais il faut étudier attentivement le bail en cours et vérifier la présence d’une clause de révision annuelle des loyers car il ne pourra pas être renégocié. Les risques locatifs sont également maîtrisés, à condition de bien vérifier que le locataire paye régulièrement son loyer et qu’il n’existe pas de litige en cours.

Par ailleurs, la législation encadre encore plus strictement les modalités de congé donné au locataire pour récupérer le logement.

Une décote sur le prix d’achat

Un bien occupé offre une décote sur le prix pouvant atteindre 12 à 15 % en moyenne. Une décote plus importante peut signifier que le logement sera plus difficile à libérer, par exemple si la location est encore soumise à la loi de 1948 qui assure un maintien dans les lieux avec un bail à durée indéterminée.

Bien sûr, comme pour tout investissement immobilier, vous pourrez pérenniser ces avantages financiers en veillant au bon état de l’immeuble et de la copropriété. Vérifiez aussi le montant des charges et les travaux à prévoir dans les parties communes car vous ne pourrez plus déduire les charges de vos revenus si vous avez l’intention de reprendre le logement pour l’habiter.

L’intérêt des travaux

Lorsque votre gestionnaire vous suggère de rénover l’installation électrique ou d’améliorer l’isolation du logement, vous êtes peut-être de ceux qui pensent que « ce n’est pas le moment »... Certes, vous ne pouvez plus augmenter librement le loyer, mais vous bénéficiez d’autres atouts avec un impact financier limité.

Valorisez votre bien

Les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé. Vous pourrez donc louer mieux et plus vite un logement aux normes modernes du confort. Outre cet avantage concurrentiel à la location, vous bénéficierez d’une meilleure valorisation de votre bien si vous décidez un jour de le vendre.

Optimisez l’impact financier

Pourquoi ne pas prendre un crédit pour étaler le financement de vos travaux ? Dans le régime réel d’imposition des revenus fonciers, les dépenses d’entretien et de rénovation sont entièrement déductibles ainsi que les intérêts et frais d’emprunt. Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra être reporté sur les années suivantes. Parlez-en à votre gestionnaire.

DU NOUVEAU POUR LES APL

La Loi de finances pour 2016 et le décret du 31 décembre 2015 apportent trois modifications importantes au dispositif des aides au logement.

Dégressivité en fonction du loyer

A compter du 1^er juillet 2016, le montant des aides au logement diminuera progressivement au-delà d’un certain plafond de loyer. L’objectif : mieux prendre en compte la capacité financière effective des bénéficiaires dont le loyer est particulièrement élevé par rapport aux revenus déclarés.

Suppression si les parents sont soumis à l’ISF

A compter du 1^er octobre 2016, les enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne pourront plus bénéficier des aides au logement si les parents sont assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

La prise en compte du patrimoine

A compter du 1^er octobre 2016, la valeur du patrimoine sera prise en compte dans l’évaluation des ressources du foyer retenues pour le calcul du montant de l’aide lorsqu’elle excédera le seuil de 30 000 euros.

ATRIUM GESTION à vos côtés
pour louer, gérer & vendre votre bien

Les lois récentes ont profondément modifié les exigences à l’égard des propriétaires. De nouvelles règles vous sont imposées pour la mise en location et la gestion de votre logement. Lors de la vente, l’information de l’acquéreur fait l’objet d’un formalisme renforcé. Nos équipes vous font bénéficier de leur compétence, de leur rigueur et de leur parfaite connaissance des dispositions légales en vigueur. Leur professionnalisme est une vraie garantie pour la sérénité de votre location et la sécurité de votre transaction.
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