Vos déficits fonciers et vos travaux en 2018 et 2019

Les modalités de mise en place du prélèvement à la source, au 1^er janvier 2019, impactent la gestion de vos biens locatifs.

Les reports de déficits fonciers sont préservés. Un déficit foncier réalisé en 2018 pourra être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et la part de déficit excédant les 10 700 € sera reportable à 100 % les années suivantes. En l’absence de revenus exceptionnels en 2018, seule la part du déficit excédant les 10 700 € sera prise en compte pour être reportée sur les dix années suivantes.
Si vous avez besoin de réaliser de gros travaux qui vont créer un déficit foncier conséquent, vous avez tout intérêt à les réaliser en 2018 car vous pourrez ainsi cumuler un déficit foncier au titre de 2018 et un autre au titre de 2019. Ces déficits fonciers permettront de défiscaliser vos loyers sur les années ultérieures. Pour cette raison aussi, investir en 2018 dans un bien locatif qui nécessite d’être rénové entièrement, est une belle opportunité.

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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Quelques repères.

L’IFI est assis sur les biens ou les droits immobiliers - immeubles bâtis, terrains, immeubles en cours de construction, pierre-papier – appartenant au redevable ou aux membres de son foyer fiscal.

Le seuil d’imposition reste à 1 300 000 euros. Le barème et les taux de l’IFI sont les mêmes que ceux de l’ISF.

L’abattement légal de 30 % sur la résidence principale est maintenu. Quant aux biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle ils continuent d’être exonérés.

Nouveau. En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur de la pleine propriété. Une exception est nouvellement mise en place, celle de l’usufruit légal du conjoint survivant⁽¹⁾ qui bénéficiera de l’imposition répartie entre l’usufruitier et les nus-propriétaires.

Lorsque les biens immobiliers sont détenus par des sociétés, ils sont imposés à raison des titres de ces sociétés pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles non affectés à une activité professionnelle.

Les immeubles loués meublés peuvent bénéficier de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels, notamment si les recettes annuelles de location dépassent 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Pour les dettes, seules sont admises en déduction de l’IFI, celles nées et non contestées au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Sont déductibles les impositions dues à raison de ces biens (taxes foncières, taxes sur les locaux vacants, IFI). Le crédit in fine ne sera déductible que partiellement en fonction de la dette.

La taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu foncier ou BIC et les prélèvements sociaux ne sont pas déductibles. Dans le cadre de bien locatif, le dépôt de garantie ne pourra plus être déduit.

(1) Par conséquent, un usufruit conventionnel du conjoint survivant transmis par testament ou par donation au dernier vivant n’entraîne pas une imposition répartie.

Pour vos revenus fonciers, quel régime choisir ?

Le choix du régime fiscal de vos revenus fonciers (issus de la location habituelle d’un logement non meublé) peut contribuer à une meilleure rentabilité de votre investissement locatif.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € : vous pouvez profiter de la simplicité du régime micro foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % représentant les frais de gestion.
Cette simplicité n’est pas forcément avantageuse si vous réalisez des travaux.
Le régime réel d’imposition nécessite une déclaration plus détaillée mais vous permet de déduire la totalité de vos dépenses et, le cas échéant, de reporter un déficit.

La déduction des charges en régime réel pour le bailleur

Avec le régime réel d’imposition, le bailleur peut déduire des loyers qu’il a perçus, le montant des charges payées en 2017 ainsi que le montant des primes d'assurance, notamment l’assurance loyers impayés, et les frais d'administration et de gestion des biens loués.

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La suppression du COS valorise votre terrain

En supprimant le COS (Coefficient d’Occupation des Sols), la loi ALUR a créé de belles opportunités tant pour les vendeurs que pour les acheteurs.
Le COS limitait la constructibilité des terrains. Par exemple, sur un terrain de 1 000 m² ayant un COS de 0.3, il n’était autorisé de construire qu’une surface de 300 m² de plancher.
Pour les vendeurs, sa disparition entraîne une augmentation de la valeur leurs biens. Il est désormais possible de diviser un terrain en plusieurs parcelles constructibles et de les vendre individuellement. Pour les acheteurs, il est plus facile de trouver un terrain pour réaliser leur projet immobilier.
Mais on ne peut pas pour autant, construire un gratte-ciel dans son jardin ! Les règles définies par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune continuent à s’appliquer.

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