Une assurance dans l’intérêt de la copropriété

Les travaux importants de rénovation et d’aménagement font l’objet de garanties permettant à la copropriété d’engager la responsabilité des entreprises en cas de désordres qui n’étaient pas visibles à la réception des travaux. Certains problèmes peuvent en effet survenir plusieurs années après les travaux, comme par exemple des infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité des terrasses ou après un ravalement des façades, l’effritement du béton des balcons après le remplacement des garde-corps...

La réception des travaux, point de départ des garanties

L’achèvement des travaux est constaté par le syndic et le conseil syndical en présence de l’entreprise et, le cas échéant, de l’architecte. Si aucun défaut d’exécution n’est constaté, la réception des travaux est acceptée sans réserve. Dans le cas contraire, les réserves sont mentionnées dans le procès-verbal. Trois garanties couvrent ensuite les travaux.
L’entreprise a une obligation de réparation au titre du parfait achèvement pendant les douze premiers mois qui suivent la réception des travaux. Cette garantie couvre la réparation de tous les désordres ou défauts de conformité décelés lors de la réception des travaux ou signalés dans les mois suivants.
La garantie de bon fonctionnement ou assurance biennale court dans les deux années suivant la réception des travaux, sur les éléments d’équipements que l’on peut dissocier de la construction (volets, portes, installation électrique, chaudière, etc.) dont le mauvais fonctionnement est manifeste et non imputable à un mauvais usage ou entretien de la part de la copropriété.
La garantie décennale assure la copropriété, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, contre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement rendant l’immeuble impropre à sa destination normale.
Pour ces trois garanties, les entreprises doivent être couvertes par des assurances appropriées et en fournir l’attestation avec leurs devis.

L’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage

Du fait de la complexité des travaux touchant au gros œuvre, la recherche des causes d’une malfaçon peut être longue et il faudra parfois attendre une décision du tribunal pour définir les responsabilités. Pour accélérer la réparation de dommages pouvant nuire à la conservation de l’immeuble, la loi du 4 janvier 1978 oblige à contracter une assurance dommages-ouvrage pour toute construction neuve ou travaux touchant au gros œuvre. Cette assurance, obligatoirement souscrite avant l’ouverture du chantier, prend effet un an après la réception des travaux (c’est-à-dire à la fin de la garantie de parfait achèvement) et expire en même temps que la garantie décennale. Elle permet d’obtenir le paiement rapide des travaux de réparations qui relèvent de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités des entreprises concernées.
Votre syndic inscrit la souscription de l’assurance dommages-ouvrage à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter les travaux. Bien qu’elle représente un coût supplémentaire pour la copropriété (de l’ordre de 3 à 6 % du montant des travaux selon leur complexité), cette assurance apporte une vraie garantie de tranquillité pour les copropriétaires. S’ils décident de vendre leur bien, le notaire exigera l’attestation d’assurance pour toute rénovation lourde intervenue depuis moins de dix ans car, sans assurance dommages-ouvrage, l’acquéreur pourra exiger du vendeur le paiement des réparations de dommages survenant après la vente.
Le carnet d’entretien de l’immeuble facilite le suivi des différentes interventions, garanties et assurances au fil des années. Il mentionne en particulier l’année de réalisation des travaux importants, les entreprises qui les ont réalisés et les références des contrats d’assurance dommages-ouvrage.

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