Les travaux d’urgence dans une copropriété

En règle générale, toutes les dépenses de la copropriété sont soumises à l’approbation préalable de l’assemblée générale. L’entretien courant et les menues réparations sont inclus dans le budget prévisionnel, les travaux de maintenance et les grosses réparations et leurs modalités de financement sont votés au cas par cas par l’assemblée générale.

Cependant, la conservation de l’immeuble peut parfois nécessiter une intervention rapide, par exemple pour réparer une toiture endommagée, une canalisation qui fuit ou un mur qui menace de s’écrouler. Ces situations relèvent de l’urgence et le syndic doit prendre rapidement les mesures qui s’imposent car il engage sa responsabilité s’il n’agit pas ou pas assez rapidement. L’article 18 de la loi de 1965 prévoit en effet que « le syndic est chargé (…) en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble.

Un formalisme à respecter
Avant de se lancer dans des travaux importants pour lesquels il n’aura pas eu le temps d’étudier plusieurs devis, le syndic doit parer au plus pressé. Une bâche sur le toit, une réparation provisoire permettront d’éviter l’aggravation des dommages ou la mise en danger des personnes. Ces mesures sont généralement prises en concertation avec le conseil syndical. En parallèle, le syndic informe les copropriétaires par un affichage ou un courrier et convoque une assemblée générale pour ratifier, a posteriori, les travaux déjà exécutés ou voter les travaux à réaliser et leurs modalités de financement. Face à l’urgence, le syndic est dispensé du délai légal de convocation de 21 jours et peut présenter les devis le jour de l’assemblée générale. Les décisions seront prises à la majorité simple de l’article 24.

La question du financement
L’enveloppe prévue au budget prévisionnel pour les petites réparations peut s’avérer insuffisante et l’urgence ne permet pas d’attendre la prochaine assemblée générale pour modifier le budget ou voter des travaux hors budget. Pourtant, le syndic doit pouvoir payer l’entreprise qui va intervenir.
Avec l’accord du conseil syndical, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser une provision pour financer les travaux, mais l’article 37 du décret de 1967 fixe une limite : cette provision ne peut dépasser le tiers du montant estimé des travaux. Il faudra l’autorisation de l’assemblée générale pour réclamer une ou plusieurs provisions supplémentaires.