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Propriétaire bailleur
Optimisez la fiscalité de vos revenus locatifs 2016

Le choix du régime fiscal de vos revenus fonciers (issus de la location habituelle d’un logement non meublé) est important pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Pour vous aider à choisir les options susceptibles d’alléger vos impôts, CENTURY 21 vous guide, étape par étape, dans la déclaration de vos revenus fonciers perçus en 2016.

Régime simplifié ou réel ?
Vous relevez de plein droit du régime micro foncier lorsque votre revenu brut foncier est inférieur à 15 000 €. L’administration fiscale calcule le montant imposable après déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % représentant les frais de gestion. C’est simple, mais pas forcément avantageux si vous réalisez des travaux.
Le régime réel d’imposition nécessite une déclaration plus détaillée, mais vous permet de déduire la totalité de vos dépenses (y compris les travaux et les intérêts d’emprunt) et, le cas échéant, de reporter un déficit.

Le conseil de CENTURY 21 : si vos charges représentent plus de 30 % de votre revenu brut foncier, vous aurez intérêt à opter pour le régime réel même lorsque votre revenu foncier est inférieur à 15 000 €. Ce calcul s’effectue de manière globale et non immeuble par immeuble. Votre option sera irrévocable pendant 3 ans et vous devrez remplir une déclaration n°2044 avant de reporter le résultat sur la déclaration n°2042.

Calculez d’abord votre revenu brut foncier
Vous devez déclarer tous les loyers effectivement perçus en 2016 pour la location de vos biens immobiliers non meublés.
Vous n’avez pas à déclarer les impayés si votre locataire est défaillant, mais vous devrez être en mesure d’apporter la preuve de vos relances et démarches pour récupérer les sommes dues, car les « abandons » de loyers constituent des revenus taxables. Ceci est vrai également si vous décidez de loger gratuitement un proche.
Vous devez ajouter :
- les recettes exceptionnelles telles que l’indemnité de résiliation de bail versée par votre locataire ou bien la partie du dépôt de garantie non restituée pour compenser des dégradations ou des loyers impayés au départ du locataire ;
- les dépenses mises à la charge du locataire alors qu’elles incombent de droit au propriétaire ;
- les indemnités d'assurance et les subventions reçues (en particulier les aides de l’Anah pour vos travaux de rénovation).

Au réel, vous déduisez vos charges

Dans le régime réel d’imposition, les charges déductibles comprennent, pour leur montant réel TTC, les dépenses effectivement payées en 2016 (sauf si la location est soumise à la TVA) : frais de gérance et rémunération des gardiens et concierges, primes d'assurance (y compris l’assurance loyers impayés), honoraires de gestion, frais de procédure en cas de difficultés avec votre locataire, taxes foncières et taxes locales annexes.
En revanche, la taxe spéciale perçue sur les loyers de logements de moins de 14 m² n’est pas déductible des loyers imposables.

Vous pouvez également déduire :
• les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation et l'amélioration du bien mis en location ;
• les dépenses d'entretien et de réparation ;
• certaines dépenses d'amélioration, notamment les travaux de rénovation énergétique. Dans un local commercial, seuls les travaux favorisant l'accueil des handicapés ou liés à la présence d’amiante sont déductibles.

Et vous reportez vos déficits

L’administration fiscale distingue le déficit généré par les intérêts d’emprunt et celui qui résulte des autres dépenses déductibles.

Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt. En cas de déficit, celui-ci est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes et ne peut s’imputer sur votre revenu global.

Les autres dépenses déductibles pourront être déduites de votre revenu global 2016 dans la limite de 10 700 €. Si votre revenu global est insuffisant, vous pourrez reporter le solde sur votre revenu global des six années suivantes.
La part du déficit qui excède les 10 700 € sera déductible uniquement de vos revenus fonciers des dix prochaines années.

Important : le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des avantages fiscaux.

Quel est le régime fiscal de votre location ?

• Location non meublée = revenus fonciers
Le régime réel vous permet de déduire vos charges et travaux.

• Location meublée occasionnelle* ou habituelle = bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez tenir une comptabilité spécifique de vos recettes et de vos charges.

• Le statut de loueur en meublé professionnel exige à la fois d’être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel et d’avoir des recettes annuelles de location en meublé supérieures à 23 000 € et supérieures au total des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

• NOUVEAUTE 2017 : En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devrez désormais être affilié au RSI et payer des cotisations dès que vos recettes dépassent 23 000 €.

* à partir de 2017