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Un loyer impayé peut-il être déduit du dépôt de garantie ?
La jurisprudence le rappelle régulièrement, le locataire est tenu de payer l’intégralité de son loyer pendant toute la durée du bail. En cours de bail ou s’il a donné son préavis, il ne peut s’exonérer du paiement d’une mensualité sous prétexte qu’il a versé un dépôt de garantie. Cette somme ne peut en aucun cas se substituer à un loyer puisqu’elle ne sert pas seulement à garantir celui-ci mais aussi à couvrir tous les manquements à l’exécution des obligations locatives, comme les défauts d’entretien du logement.
Si à la fin du bail, il reste un loyer impayé, le bailleur peut légitimement retenir cette somme sur le dépôt de garantie puisque l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit sa restitution « déduction faite, des sommes restant dues au bailleur ». Il doit justifier cette retenue par un courrier envoyé au locataire sortant.
Bertrand DAUBOURG |
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 Maître d’oeuvre et Assurance Dommages-ouvrage dans l’intérêt de la copropriété
En copropriété, les travaux de grosse réparation ou de réfection des parties communes sont soumis à la décision de l’assemblée générale ; elle décide aussi de l’intervention d’un architecte et de la souscription à une assurance dommages-ouvrage. Ces prestations sont hélas souvent perçues uniquement comme un coût supplémentaire alors que la compétence d’un maître d’œuvre tel qu’un architecte ou un thermicien par exemple, est précieuse voire obligatoire au regard des assurances souscrites pour garantir les travaux.
La concertation en amont est la clé de la réussite de tout chantier complexe
Le maître d’œuvre travaille en étroite coopération avec le syndic pour étudier les besoins et les attentes des copropriétaires, analyser le bâti et ses contraintes techniques et définir un cahier des charges. Il se charge des formalités administratives, dépose le permis de construire lorsque nécessaire. Lors de la réalisation des travaux, il coordonne les différents intervenants, veille à la bonne exécution des travaux et au respect des délais prévus.
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Pour l’acquéreur : la fiche synthétique de la copropriété
Annoncée par la loi ALUR, la fiche synthétique de la copropriété permet une meilleure information des acquéreurs d’un logement en copropriété. Elle regroupe les données financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti. Son contenu est défini par le décret du 21 décembre 2016.
Quel est le rôle de la fiche synthétique de copropriété ?
Comme son nom l’indique, elle fait une synthèse des caractéristiques et de l’organisation de la copropriété : qui est-elle, qui la gère, quels sont ses équipements, quelle est sa situation financière.
Chaque vendeur peut l’obtenir auprès de son syndic qui doit la lui remettre dans les quinze jours suivant sa demande.
La fiche synthétique de copropriété est obligatoirement remise par le vendeur au futur acquéreur avec le pré-état daté. Elle lui permet de se décider en toute connaissance de cause.
Notons qu’elle est aussi utile au vendeur pour informer les mentions obligatoires devant figurer sur les annonces immobilières.
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La copropriété et ses canalisations
Méconnu mais indispensable, le réseau des canalisations mérite bien, pour une fois, de sortir de l’ombre. Mais à qui appartient-il ? Et qui doit prendre en charge ses réparations et sa réfection ?
Les tuyaux et les canalisations de la copropriété
Dans la copropriété, il existe différents réseaux : la colonne montante qui permet à l’eau froide et éventuellement à l’eau chaude d’arriver dans les étages, la colonne descendante, composée de tuyaux de gros diamètre, qui sert à évacuer les eaux usées. Puis les canalisations du chauffage collectif.
Ces tuyaux et canalisations parcourent le bâtiment sur toute sa hauteur. Ils appartiennent aux parties communes même s’ils passent dans les parties privatives. Leur réparation ou réfection est du ressort de la copropriété.
A partir du réseau commun, des tuyaux et des canalisations rejoignent les installations sanitaires (salle de bain, WC) et l’évier de la cuisine. Cette partie du réseau est privative. Son entretien et les réparations incombent au copropriétaire individuellement.
Dans les immeubles à chauffage collectif, les tuyaux de chauffage et les radiateurs sont des éléments privatifs. Mais si les canalisations sont encastrées dans la dalle d’un plancher, elles peuvent être considérées comme parties communes.
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Une clause de révision du loyer est indispensable
La clause de révision annuelle du loyer est importante à prévoir dans le contrat de location. Elle permet de pouvoir augmenter chaque année le loyer en cours de bail sans avoir à obtenir l’accord du locataire.
La révision du loyer s’applique une fois par an
La révision peut intervenir à partir de la date indiquée par le contrat ou, s’il n’y en a pas, à partir de la date anniversaire du bail.
L’augmentation est plafonnée en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Si la clause n’indique pas le trimestre de référence choisi pour servir de base à la révision, c’est le dernier indice connu à la date de la signature du bail qui s’applique.
La révision du loyer n’est pas automatique
L’augmentation prend effet au jour de sa demande et non au jour prévu par le bail. Le bailleur n’a pas à en avertir le locataire. Pour autant, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, elle n’est pas automatique. Il faut que le bailleur manifeste sa volonté de l’appliquer. Si elle n’est pas demandée dans les douze mois qui suivent sa prise d’effet, il en perd le bénéfice et ne peut plus ni la réclamer ni la rattraper. Il devra attendre la date de la prochaine révision.
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43, quai de bourbon
75004 PARIS
Tél. : 01 43 29 10 78
Fax : 01 40 51 85 88
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Qui doit payer la taxe d’habitation ?
Une grande partie des contribuables pourrait prochainement être exonérée du paiement de la taxe d’habitation. Mais en attendant que la réforme soit mise en place, il faut s’en acquitter.
La taxe d’habitation est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement, au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce peut être le propriétaire occupant, le locataire, l’usufruitier ou les indivisaires d’un bien en cours de succession.
Vous pouvez néanmoins être exonéré si vous prouvez à l’administration fiscale que le logement ne comporte plus de meuble et n’est plus habitable.
Dans le cadre d’une succession, le fait que le logement soit simplement inoccupé en attendant sa vente, ne vous exonère pas du paiement. Sauf si vous le videz de tous ses meubles.
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