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OCTOBRE - DÉCEMBRE 2013

Face à l’augmentation des charges, il est parfois tentant de reporter ou de supprimer certaines dépenses qui ne paraissent pas prioritaires aux yeux des copropriétaires ou même des membres du conseil syndical. Au fil des mois et des années, on finit par oublier des désordres sans gravité apparente, on retarde des réparations ou le remplacement de certains équipements... Pourtant, les dégradations du bâtiment ou de ses équipements peuvent avoir des conséquences plus graves et financièrement beaucoup plus lourdes pour la copropriété. Des infiltrations peuvent endommager les appartements ou les parties communes, le gardien ou les personnels des entreprises qui travaillent dans l’immeuble peuvent être mis en danger par une installation défectueuse... La copropriété sera responsable des dommages ou des préjudices qui en résultent.
Votre syndic connaît bien les responsabilités qui incombent au syndicat des copropriétaires, il veille en permanence à ce que l’immeuble assume ses responsabilités et qu’il soit ainsi en règle avec la loi.


Obligations et responsabilités

Le syndicat des copropriétaires est chargé par la loi de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes. En contrepartie de ces obligations, c’est donc lui qui est responsable en cas de préjudice causé à des tiers.

Des risques à connaître et à éviter
Connaissant bien l’immeuble et la réglementation, le syndic est à même d’identifier les risques et de les anticiper.
Il en est ainsi lorsque la copropriété emploie un ou plusieurs salariés, gardien ou femme de ménage par exemple. Le syndic a pour obligation de faire établir le Document Unique d’Evaluation des Risques (DUER) afin d’identifier les risques et définir les actions de prévention nécessaires comme la remise en état d’une installation défectueuse, la fourniture de protection individuelle, une redéfinition du poste ou une formation adaptée.

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Comment faire pour vendre mon bien rapidement ?

Le juste prix
Une des conditions essentielles pour proposer votre bien au juste prix, et donc réussir votre vente, est d’avoir une estimation sérieuse et objective par un professionnel.
Fixez un prix trop bas vous fera subir inutilement un manque à gagner. A l’inverse, un prix trop élevé va retarder la vente et finira par vous obliger, dans le temps, à en baisser le prix.
Dans les deux cas, votre bien sera discrédité.

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Les réformes à suivre

Au 1er septembre 2013, une réforme de l’imposition des plus-values immobilières
Les plus-values réalisées sur les cessions de logements en location ou de résidences secondaires seront désormais totalement exonérées de l’impôt sur le revenu après 22 ans au lieu de 30 ans.
Un abattement exceptionnel de 25 % réduira la plus-value imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
En revanche, à partir du 1er janvier 2014, l’abattement pour durée de détention est supprimé pour les cessions de terrain à bâtir.
Il faudra toujours attendre 30 ans pour obtenir l’exonération totale des prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros est maintenue.

Le projet de loi "Duflot" pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
Ce projet est en cours de discussion au Parlement et promet de nombreux changements.
Pour les propriétaires bailleurs et les locataires
La totalité des honoraires de location seront à la charge du propriétaire bailleur, à l’exception de l’état des lieux et de la rédaction du bail. Pour étudier la solvabilité du candidat locataire, une liste exhaustive des pièces exigibles sera définie par décret.
Le préavis sera réduit à un mois au lieu de trois pour le locataire qui souhaite quitter son logement en zone tendue.
Les meublés loués comme résidence principale seront soumis aux mêmes obligations que les locations vides.
Par ailleurs, un nouveau dispositif, désormais obligatoire, de garantie universelle des loyers est prévu pour 2016.
Pour les copropriétés
Le compte bancaire séparé ne pourra plus faire l’objet de dispense.
Le contrat du syndic devra étendre le forfait de gestion courante à toutes les prestations ne figurant pas dans la liste des frais particuliers définis par décret.

Segine Gerance
 

Un an de plus pour sécuriser les ascenseurs

La deuxième tranche des travaux de sécurisation des ascenseurs installés avant le 27 août 2000 devait être réalisée avant le 3 juillet 2013.
Un décret publié le 25 juillet confirme le report au 3 juillet 2014 de cette date butoir. De plus, les obligations concernant la précision d’arrêt, destinées à prévenir le risque de chute dû au décalage entre le plancher de cabine et le palier d’étage, sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public.
 

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