Baux commerciaux :
les principales mesures de la réforme

Des modalités pour donner congé

Chacune des parties pourra désormais décider librement de donner congé soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire (seul ce dernier était possible précédemment).

L’état des lieux obligatoire

Un état des lieux devra désormais être établi de manière contradictoire par les deux parties lorsque le locataire prend possession des lieux et à son départ. Comme pour le bail d’habitation, ces états des lieux pourront être amiables ou, à défaut, réalisés par un huissier de justice, les frais étant partagés par moitié entre le preneur et le bailleur.
Cette disposition s’applique à tous les baux conclus après le 20 juin 2014, ainsi qu’à ceux conclus avant, dès lors que, pour ces derniers, un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Une information précise sur les charges

En matière de charges, la loi Pinel impose aux baux commerciaux de nouvelles règles semblables à celles des baux d’habitation. Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges locatives, impôts, taxes et redevances, qui seront dus par le preneur devra être annexé au bail et fera l’objet d’un récapitulatif annuel.
A l’entrée du locataire et au début de chaque période triennale, le propriétaire devra également estimer les travaux à prévoir dans les trois ans à venir.
Ces dispositions s’appliqueront aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014. Un décret prévu pour fin décembre précisera les charges qui ne peuvent être imputées au locataire, en raison de leur nature.

Des évolutions de loyers encadrées

L’indice du coût de la construction (ICC), très volatil et sans rapport avec l’activité des entreprises commerciales, est définitivement abandonné comme indice de référence pour les révisions de loyers. En cours de bail, l’indexation annuelle ou triennale des loyers devra être basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), et ce à compter du 1^er septembre 2014.
En fin de bail, le loyer peut être déplafonné dans certains cas particuliers. Afin d’éviter une hausse brutale du loyer, la loi Pinel encadre ces réajustements : la hausse du loyer devra être étalée sur plusieurs années, sans dépasser 10 % du dernier loyer dû après le calcul de l’indexation, même s’il n’a pas été acquitté.

De nouvelles règles sur la durée du bail

Le preneur peut, sous certaines conditions, mettre fin à son contrat de bail commercial tous les trois ans. Jusqu’à présent, il pouvait aussi, à la signature du contrat, renoncer à cette option et signer un bail ferme pour six ou neuf ans. Dorénavant, il ne pourra plus renoncer à cette faculté de résiliation triennale du bail, et ceci pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 20 juin 2014, sauf pour les locaux à usage exclusif de bureaux.
Un régime dérogatoire permet actuellement de conclure un contrat de deux ans sans possibilité de renouvellement. Pour plus de souplesse, ce régime sera étendu à des contrats de trois ans que le locataire pourra prolonger à condition de passer à un bail classique.

Un droit de préemption pour le locataire

Si le propriétaire décide de vendre son local commercial, le locataire bénéficiera désormais d’un droit de préemption, comme c’est le cas en matière de logement. Dès notification du projet de vente par le propriétaire (en lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement), avec indication du prix et des conditions de vente, sous peine de nullité, le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour faire connaître sa décision et de deux mois pour conclure l’opération.
S’il précise dans son offre d’acceptation qu’il a l’intention de recourir à un prêt, ladite acceptation est alors subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est portée à 4 mois.
Ce droit de préemption s’applique pour toute cession d’un local à compter du 1^er janvier 2015.
Toutes ces nouvelles mesures sont extrêmement précises et conditionnées. Il faut bien vérifier si l’une ou l’autre de ces dispositions s’appliquent à votre situation ou pas. Le Groupe Safar peut vous aider dans cette analyse. N’hésitez pas à vous adresser à nous !