Le pré-état daté et l’état daté

La loi Alur de 2014 renforce l’information des acheteurs d’un bien en copropriété en créant une obligation d’information dès la signature du compromis de vente. Cet ensemble de documents est appelé le pré-état daté. L’état daté existe lui depuis 1967. Ce document est obligatoire pour la signature de l’acte de vente, uniquement pour les lots principaux.

Les informations contenues dans le pré-état daté

Les informations contenues dans le pré-état daté permettent au futur acquéreur de s’engager en toute connaissance de cause. Il doit être fourni par le vendeur à l’acquéreur et non par le syndic (cf. réponse ministérielle du 16 juin 2014).

Les documents constituant le pré-état daté sont prévus par l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation. Ils comprennent les informations administratives et financières relatives à la copropriété, informations que vous pouvez retrouver sur l’extranet de votre syndic (règlement de copropriété, carnet d’entretien, procès-verbaux des 3 dernières AG, fiche de synthèse de l’immeuble, dossier de diagnostic technique, montant des charges payées durant les 2 années précédant la vente, montant de la part du fond travaux, sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acheteur, état des impayés de charges et de la dette due aux fournisseurs).

Quand et comment doit être transmis le pré-état daté ?

Le pré-état daté n’est pas en soi un document juridique. C’est un ensemble d’informations qu’en principe le vendeur possède déjà. Il doit pouvoir les rassembler lui-même et les transmettre à l’acquéreur. En réalité, de nombreux vendeurs et leurs notaires préfèrent s’adresser à leur syndic pour éviter toute erreur dans la remise des documents, moyennant une convention d’honoraires passée directement entre le vendeur et le syndic.

Depuis l’ordonnance ministérielle du 27 août 2015, le pré-état daté doit être remis à l’acquéreur, au plus tard lors de la signature du compromis de vente. A défaut, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de la remise des documents.
L’acquéreur doit attester par écrit qu’il a reçu les documents. S’il l’accepte, ils peuvent être remis sous forme dématérialisée.

La date des informations mentionnées dans le pré-état daté est celle de la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente. Les montants n’ont pas à être actualisés.

L’état daté fait le bilan des charges attachées au lot vendu

L’obligation d’informer l’acheteur est prévue par le décret du 10 juillet 1967. L’état daté est obligatoirement réalisé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire. Il est facturé au vendeur au titre des prestations particulières.

Ce document fait le point sur la situation des comptes du vendeur et informe l’acheteur du montant des charges qu’il aura à payer.
Pour le vendeur, il indique les sommes restant dues à la date de la vente ou les avances qui doivent lui être remboursées.
Pour l’acheteur, il indique les montants des provisions pour charges prévues au budget prévisionnel et des provisions restant dues pour les travaux déjà votés, le montant des avances de trésorerie, la somme des charges pour les deux derniers exercices.

L’état daté ne donne qu’une partie des informations (informations comptables représentant 5 pages). Les 13 autres pages contiennent des informations qui ne sont transmises par le syndic qu’à la demande des notaires et ne sont donc pas initialement prévues à l’article 5 du décret.